Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?
La société civile de placement immobilier Pinel est une SCPI fiscale qui s’appuie sur un dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Pinel. Votée en 2014 et prorogée par le gouvernement actuel en 2022, la loi Pinel offre une réduction d’impôt aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif neuf ou rénové dans les zones dites « tendues ».
Au même titre qu’un investissement immobilier direct, la SCPI Pinel choisit des immeubles neufs répondants aux critères en vigueur pour bénéficier du dispositif de défiscalisation. En investissant dans une SCPI Pinel, les porteurs de parts soutiennent donc l’accession au logement tout en profitant, à titre personnel, d’une réduction d’impôt sur leurs revenus. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée d’investissement choisie. En effet, le dispositif Pinel repose sur un engagement de mise en location de 6, 9 ou 12 ans en échange d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % respectivement. Attention, le montant des réductions d’impôt change pour 2023 et 2024 suite à la prorogation du dispositif.
Comment fonctionne une SCPI Pinel ?
La SCPI Pinel repose sur le même principe que toute société civile de placement immobilier. Les porteurs de parts financent l’achat de biens immobiliers éligibles au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel par la société de gestion. Cette dernière se charge de trouver les immeubles répondant aux critères ainsi que de la gestion locative (recherche de locataires, entretien, perception des loyers, etc.). Régulièrement, les détenteurs de parts reçoivent un revenu proportionnel à leur apport dans la société.
Le calendrier d’investissement
Lors de votre investissement dans une SCPI Pinel, la société de gestion se charge de trouver les biens éligibles ainsi que les locataires (si les biens sont déjà livrés). Étant donné qu’il s’agit d’immobilier neuf, il est possible que les investisseurs doivent attendre la livraison des biens (en cas d’investissement en VEFA). Dans ce cas, la SCPI place les cotisations des porteurs de parts sur des investissements à capital garanti. Une fois, les biens livrés et loués, les investisseurs perçoivent les revenus issus des loyers au prorata de leur investissement. Ils déclarent leurs revenus fonciers à l’administration fiscale et bénéficient de la réduction d’impôt sur la totalité de leur investissement durant toute la période d’engagement.
- Les trois premières années : la souscription est ouverte sur une période de 30 à 36 mois. La société de gestion récolte les fonds et les investit. Elle se charge de trouver les locataires.
- Les 6 ou 9 ans qui suivent (en fonction de la période d’engagement choisie) : les logements Pinel sont loués, la société gère les biens, les loyers sont perçus et la réduction d’impôt appliquée.
- Les deux ou trois années après la fin du dispositif : la société de gestion revend les biens. Au terme de la revente, les souscripteurs peuvent alors revendre leurs parts et récupérer un capital équivalent au nombre de parts détenues.
Attention, la durée totale d’investissement en SCPI Pinel est donc comprise entre 15 et 17 ans. Les investisseurs doivent attendre la fin de la période d’engagement Pinel pour pouvoir revendre leurs parts. Il s’agit donc d’un placement à long terme.
Les conditions à remplir
Les SCPI Pinel, pour pouvoir proposer l’avantage fiscal aux investisseurs, doivent, remplir les critères imposés par la loi Pinel.
- La réduction d’impôt est plafonnée à un montant d’investissement maximal de 300 000 €.
- Les biens visés par la SCPI doivent se situer dans les zones éligibles au dispositif Pinel : zone A, A bis et B1.
- Les locataires sont sélectionnés en fonction de plafonds de ressources calculés en fonction de la composition du foyer.
- Le loyer est plafonné et soumis à un calcul défini par l’administration fiscale.
Les avantages de ce produit
La société civile de placement immobilier spécialisée en loi Pinel présente de nombreux avantages pour les investisseurs.
Réduire ses impôts dès la première année de souscription
L’avantage principal de la SCPI Pinel est la réduction d’impôt dont bénéficie le souscripteur de parts, et ce, dès la première année. Pour un engagement de 6 ans, l’abattement fiscal est de 12 %, soit 36 000 € maximum appliqué sur le montant investi. Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 %, soit 54 000 €. Si l’engagement est de 12 ans, l’abattement fiscal sera de 21 %, soit 63 000 € maximum.
Déléguer la gestion locative et percevoir un revenu
Avec une SCPI Pinel, l’investisseur délègue la gestion locative, mais aussi la recherche de biens immobiliers répondants aux critères du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Il s’agit donc d’un véritable gain de temps pour les souscripteurs. De plus, le risque est dilué sur plusieurs logements, ce qui assure un revenu fixe.
Récupérer un capital au terme de la souscription
Souscrire des parts de SCPI Pinel, c’est se construire un patrimoine sur le long terme tout en faisant fructifier son épargne. En effet, la SCPI Pinel offre au souscripteur la possibilité de placer un capital en investissant dans la pierre. Les SCPI Pinel acquièrent des biens immobiliers éligibles au dispositif avec l’objectif de permettre à leurs souscripteurs de profiter de l’avantage fiscal, mais pas seulement. En effet, au terme de l’engagement de mise en location Pinel, la société de gestion revend les biens immobiliers générant potentiellement une plus-value immobilière. Cette plus-value est ensuite répercutée sur la valeur des parts détenues par les associés. Ces derniers ont aussi la possibilité de les revendre et donc de récupérer le capital de départ voire plus !
Les meilleures SCPI Pinel pour investir en 2024
Parmi les SCPI fiscales, les SCPI Pinel sont des véhicules très prisés et relativement rares sur le marché. Les SCPI présentées ci-dessous donnent une bonne idée des performances d’une société civile de placement immobilier spécialisée en loi Pinel.
SCPI Allianz Domidurable 4
La SCPI Allianz Domidurable 4 a procédé à l’acquisition d’immeubles en VEFA à usage d’habitation, situés en France et répondant à plusieurs critères dont la norme RT 2012. La politique d’investissement cible des logements de 2 à 3 pièces pour permettre un rendement locatif satisfaisant et peu de vacance locative. En 2018, ce véhicule comptait 475 associés pour 27 221 parts. La date de dissolution de la SCPI Pinel est prévue pour 2029.
- Capitalisation : 27,22 M€
- Réduction d’impôt : 18 %
- Taux de distribution en 2021 : non connu
- Dividende par part en 2021 : non connu
- Nombre d’immeubles en 2021 : 3 047 mètres carrés
- Souscription : fermée
- Obligation de détention : 9 ans
SCPI Ciloger Habitat 6
La SCPI Coliger Habitat 6 est destinée à la clientèle du réseau des Caisses d’Épargne et de la Banque Postale. L’objectif est de leur permettre de bénéficier d’avantages fiscaux moyennant un ticket d’entrée très accessible. Cette SCPI investit dans des immeubles neufs ou en VEFA en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales françaises. La sélection des biens réalisée par la société de gestion s’oriente vers des logements de petites tailles. Le minimum de souscription était de 10 parts. Ce véhicule sera dissout en 2034.
- Capitalisation : non connue
- Réduction d’impôt : 18 %
- Taux de distribution en 2021 : non connu
- Dividende par part en 2021 : non connu
- Nombre d’immeubles en 2021 : non connu
- Taux d’occupation en 2022 : non connu
- Prix de souscription en 2022 : 500 €/part
- Obligation de détention : 9 ans
SCPI Urban Vitalim 4
Ouverte à la souscription jusqu’en décembre 2023, la SCPI Urban Vitalim 4 propose des biens immobiliers neufs, mais aussi à rénover, tous respectant les critères d’éligibilité au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Cette SCPI a donc choisi d’exploiter toutes les possibilités offertes par la loi Pinel en investissant également dans des immeubles de bureaux à transformer en logements. Le minimum de souscription est de 10 parts. La date de dissolution de la SCPI est prévue pour 2040.
- Capitalisation : 40 M€
- Réduction d’impôt : 21 %
- Taux de distribution en 2021 : non connu
- Dividende par part en 2021 : non connu
- Nombre d’immeubles en 2021 : non connu
- Taux d’occupation en 2022 : non connu
- Prix de souscription en 2022 : 500 €/part
- Obligation de détention : 12 ans
SCPI Multihabitation 10
Créée par La Française Real Estate, la SCPI Multihabitation 10 s’appuie sur des programmes neufs éligibles à la loi Pinel, essentiellement en Île-de-France. Les associés, ayant souscrit en 2016, bénéficient donc actuellement d’une réduction d’impôt de 18 % calculée sur la totalité du montant de la souscription. En contrepartie, ils sont tenus de conserver leurs parts durant 17 ans au total. Le minimum de souscription était d’une seule part.
- Capitalisation : 34 M€
- Réduction d’impôt : 18 %
- Taux de distribution en 2021 : non connu
- Dividende par part en 2021 : non connu
- Nombre d’immeubles en 2021 : 20 logements
- Taux d’occupation en 2022 : non connu
- Prix de souscription en 2022 : 1 500 €/part
- Obligation de détention : 17 ans
SCPI Amundi Selection Logement
La société de gestion Amundi a sélectionné des immeubles neufs et en VEFA et propose aux porteurs de parts de bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi Pinel. La politique d’investissement de la SCPI Amundi Selection Logement vise des logements en Île-de-France et dans les grandes métropoles françaises. Ce véhicule est fermé à la souscription et comptait, en 2018, 962 associés.
- Capitalisation : 44,53 M€
- Réduction d’impôt : 18 %
- Taux de distribution en 2021 : non connu
- Dividende par part en 2021 : 0 €
- Nombre d’immeubles en 2021 : 20 logements
- Taux d’occupation en 2022 : non connu
- Prix de souscription en 2022 : non connu
- Obligation de détention : 9 ans
Contactez-nous
Experts en immobilier, nous conseillons des particuliers qui souhaitent optimiser leur patrimoine et leur situation fiscale. Forts de plusieurs années d’expérience en conseil et accompagnement, nous connaissons les atouts, mais aussi les risques des SCPI. Nous nous tenons informés des dernières nouveautés en la matière afin d’aider au mieux nos clients dans leurs choix patrimoniaux
