Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?
Investir dans une Société Civile de Placement immobilier est un placement à long terme. Il permet de profiter de revenus locatifs réguliers, fiables, de mutualiser les risques locatifs tout en profitant d’une facilité de gestion. Toutefois, un investissement en Société Civile de Placement Immobilier n’est pas sans risque. Découvrons ensemble les points de vigilance à avoir en tête lors de l'acquisition de parts de SCPI.
1/ Le rendement n’est pas garanti
Lors d’un investissement en Société Civile de Placement Immobilier, il faut tenir compte du risque locatif. Le capital placé et le rendement ne sont pas garantis. En effet, les loyers dépendent de la bonne santé locative des biens.
Le maître-mot d’un investissement en SCPI sera donc la diversification. Il est donc essentiel de privilégier la diversité des investissements réalisés, de vérifier que la société possède de nombreux biens répartis dans différentes zones géographiques et surtout des types d’actifs et de locataires différents. Le taux de remplissage doit être étudié avant tout investissement. La SCPI de rendement permet de mutualiser les risques locatifs, mais il faut tout de même en tenir compte. Pensez donc à vous enquérir de la forme de la société de gestion en charge de la SCPI avant d’investir.
2/ Ne négligez pas les frais de gestion des SCPI
Lors d’un investissement en SCPI, les frais d’entrée sont généralement fixés autour de 10 %, mais il existe aussi les frais de gestion annuels qui oscillent entre 8 % et 14 % du montant des loyers. Ces frais sont utilisés par la société pour gérer le parc immobilier. L’investisseur touche des revenus nets de ces frais. Certaines sociétés pratiquent des frais nettement supérieurs à la moyenne en supprimant les frais d’entrée. Ces frais donnent une indication sur le fonctionnement interne et la stratégie de la SCPI. Prenez donc en considération ces frais de gestion, récurrents, avant de vous lancer dans un projet de SCPI.
3/ Un placement très peu liquide
La liquidité d’un actif financier correspond à sa facilité de vente et d’achat. Acquérir des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier est relativement facile et permet à l’investisseur d’investir dans l’immobilier sans s’encombrer de la gestion d’un bien. Mais c’est lors de la revente des parts que les choses peuvent se compliquer.
Lors de l’achat des parts de Société Civile de Placement Immobilier, il faut payer un prix de souscription qui comprend des frais fixes variant de 8 à 10 %. En revendant très rapidement les parts, l’acquéreur perd donc ces 8 à 10 %. Pour qu’il soit rentable, l’investissement doit être conçu sur le moyen ou le long terme afin d’amortir ces frais fixes puis de bénéficier du plein rendement. De plus, le procédé de revente des parts de SCPI contient un laps de temps non-réductible au cours duquel est effectué la transaction. La vente des parts n’implique pas de suite la récupération en cash du montant investi.
Ces frais, liés à la souscription des parts, ne sont prélevés qu’à la sortie. Le rendement est toujours optimal, mais la SCPI présente une liquidité moins importante que les autres actifs financiers. Les conditions de sortie sont très variables, dépendant entre autre du marché de l’immobilier et de celui des parts de SCPI.
4/ Anticiper la fiscalité de la SCPI
Un investissement en SCPI a un impact fiscal dont il faut tenir compte. Les revenus issus de la détention de parts de SCPI se déclarent différemment selon leur source, à savoir :
- Les revenus fonciers issus de l’activité de location ;
- Les revenus issus d’une plus-value réalisée par la SCPI, dans le cas d’une revente d’immeuble par la SCPI ou la cession des parts par l’investisseur ;
- Les revenus financiers, lors de potentiels placements en trésorerie par la société de gestion ;
Important : si les parts ne sont pas acquises en direct, mais via une assurance-vie, alors la fiscalité de l’assurance-vie s’applique.
Les revenus issus de l’activité de location font partie des revenus fonciers et sont soumis à la même fiscalité. En fonction du mode d’imposition que vous avez choisi, vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel ou au régime micro-foncier. Pour les revenus issus d’une plus-value, ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La fiscalité de la SCPI peut avoir un impact négatif sur le rendement de l’investissement. Anticipez donc votre investissement et les revenus qui seront générés pour vous éviter une trop forte imposition.
Il est possible de choisir d’acquérir des parts de SPCI via un prêt bancaire pour acquérir davantage de parts ou de choisir le démembrement pour acquérir des parts en nue-propriété. Un capital identique permet alors d’acheter plus de parts sans subir de fiscalité puisque les loyers sont cédés à un tiers.