SCPI 2025 : Classement des meilleures opportunités d’investissement immobilier

Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans contraintes de gestion, avec un ticket d’entrée accessible et une mutualisation du risque. Elles offrent également une diversité thématique importante : logistique, santé, commerce, immobilier européen ou encore investissement responsable.

En 2025, le marché connaît un regain de dynamisme après une période de turbulences, mais les écarts de performance s’accentuent. Tandis que certaines SCPI traditionnelles peinent à maintenir un rendement correct, de nouveaux acteurs séduisent grâce à des stratégies opportunistes et innovantes. La question se pose donc : sur quelles SCPI placer son épargne cette année ?

Qu’est-ce qui change en 2025 sur le marché SCPI ?

Le taux de distribution moyen des SCPI est resté stable en 2024, autour de 4,72 % selon les dernières données de Meilleurtaux Placement. Mais l’écart se creuse : alors que des fonds historiques plafonnent à 4 %, de nouvelles SCPI affichent des rendements allant jusqu’à 9 %.

Depuis mars 2023, plus de cinquante dépréciations de parts ont été enregistrées, dont une dizaine supplémentaires depuis janvier 2025. Ce phénomène alimente l’inquiétude de certains épargnants, attachés au caractère défensif de la pierre-papier.

Cependant, de nombreux gestionnaires soulignent que le marché se situe « en bas de cycle ». Pour Stéphane Debair, directeur général de Selexium : « les investissements réalisés en 2025 devraient être profitables à moyen terme ».

Quelles sont les meilleures SCPI par thématiques en 2025 ?

SCPI logistique et e-commerce : la résilience face aux crises

Le commerce en ligne continue de stimuler la demande en entrepôts et hubs logistiques. Selon France SCPI, les performances 2024 témoignent d’une solidité structurelle :

Log In : 6,30 %
LF Opportunité Immo : 5,62 %
Activimmo : 5,50 %

Ces rendements restent modérés face à des SCPI disruptives, mais leur constance rassure les investisseurs en quête de visibilité.

SCPI santé et immobilier de soins : un pari défensif

Le secteur de la santé attire par sa stabilité, peu corrélée aux cycles économiques. France SCPI met en avant dans son classement :

My Share Education : 7,00 %
Foncière des Praticiens : 5,50 %
LF Avenir Santé : 5,20 %

Ces SCPI s’imposent comme un choix défensif, idéal pour diversifier un portefeuille avec un actif peu sensible aux fluctuations.

SCPI commerces : un retour progressif à l’équilibre

Après plusieurs années marquées par la concurrence du e-commerce, les SCPI commerciales tentent de réinventer leur modèle. Les rendements 2024 témoignent d’un frémissement :

Sofipierre : 6,20 %
Cœur de Ville : 5,30 %
Sofiboutique : 5,28 %

L’enjeu pour ces fonds est d’attirer des enseignes dynamiques dans les zones urbaines, tout en intégrant la rénovation énergétique dans leur stratégie.

SCPI européennes & diversifiées : le terrain des champions 2025

Les SCPI à l’international dominent le podium cette année, grâce à des investissements opportunistes et une fiscalité parfois plus douce. Selon Meilleurtaux Placement, les meilleures performances 2025 sont :

Sofidynamic : 9,52 %
Transitions Europe : 8,25 %
Épargne Pierre Europe : 6,75 %

La transition énergétique et la valorisation d’actifs durables renforcent leur attractivité. Les SCPI intégrant des critères ESG bénéficient d’une demande locative soutenue et d’une prime de valorisation.

SCPI ISR / décarbonées : une montée en puissance

Depuis 2020, le label ISR s’impose progressivement dans l’univers des SCPI. En 2025, près de 940 fonds d’investissement en France sont labellisés (source : Ministère de l’Économie). Plus d’une cinquantaine de SCPI ont déjà franchi le pas, notamment :

Transitions Europe : 8,25 %
Iroko Zen : 7,32 %

La demande croissante des épargnants pour une épargne responsable pousse les sociétés de gestion à intégrer des critères environnementaux et sociaux dans leurs stratégies.

Rendement ou solidité : trouver le bon équilibre

Les rendements élevés peuvent cacher une baisse du prix des parts ou un effet de levier. Pour investir sereinement, il faut aussi examiner la stratégie, la qualité du patrimoine et la liquidité. Selon l’ASPIM, au 30 juin 2025, 2,33 milliards d’euros de parts étaient en attente de retrait, soit 2,7 % de la capitalisation des SCPI, preuve que la revente peut être délicate pour un investisseur pressé.

Diversifier par thématique pour sécuriser son portefeuille

En 2025, un portefeuille SCPI se construit rarement sur une seule thématique. Nous vous recommandons de combiner :

une SCPI européenne ou diversifiée à fort potentiel (ex. Comète, Transitions Europe),
une SCPI « refuge » dans la santé ou la logistique,
une SCPI labellisée ISR pour anticiper les mutations structurelles.